Daň z prenájmu: Ako vypočítať daň z prenájmu nehnuteľnosti, preukázateľné výdavky, ako a kedy podať daňové priznanie

Či už prenajímate celú nehnuteľnosť, alebo len jej časť, ste povinní platiť daň z prenájmu a každoročne podávať daňové priznanie.

Daň z penájmu 2020

Pozrite sa na možnosti, ako prenajímať v súlade s platnou legislatívou a zároveň čo najvýhodnejšie.

Nezabudnite sa zaregistrovať

Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť a nie ste samostatne zárobkovo činná osoba, nebude vám stačiť len nájomná zmluva. Musíte sa taktiež zaregistrovať na daňovom úrade, v mieste vášho trvalého bydliska. Registrácia je povinná len raz, bez rozdielu na tom, koľko nehnuteľností prenajímate. Túto povinnosť si musíte splniť najneskôr do jedného kalendárneho mesiaca, od nasledujúceho mesiaca, v ktorom ste zmluvu uzatvorili.

  • Príklad: Nájomnú zmluvu ste uzatvorili hocikedy medzi 1. až 31. májom. Na daňovom úrade sa musíte zaregistrovať najneskôr do 30. júna.

POZOR! Za nesplnenie registračnej povinnosti vám hrozí pokuta od 60 do 20 000 eur! Pokiaľ podnikáte, a to aj v oblasti, ktorá nesúvisí s prenajímaním nehnuteľností, túto povinnosť už máte za sebou, pretože spolu so založením živnosti, ste si automaticky zaregistrovali aj daň z príjmu.

Musíte si založiť živnosť na prenajímanie nehnuteľnosti?

Na prenajímanie nehnuteľnosti živnosť nepotrebujete, no na druhej strane ju mať môžete. Nehnuteľnosť sa dá prenajímať na živnosť iba v prípade, keď popri prenájme poskytujete aj iné ako s ním spojené základné služby, teda napríklad zabezpečovanie pravidelného upratovania alebo donášky stravy. Prenajímanie nehnuteľnosti na živnosť môže byť pre niekoho výhodnejšie, pre niekoho zas nie. Všetko závisí od vašich ostatných príjmov a výšky výdavkov.

Prenájom nehnuteľnosti – je potrebná živnosť?

Rozdiely pri prenájme nehnuteľnosti na živnosť:

  • Môžete si uplatniť daňovú stratu.
  • Do daňového priznania môžete zarátať aj paušálne výdavky.
  • Medzi výdavky môžete rátať aj nákup čistiacich prostriedkov či pomôcok na upratovanie.
  • Nemusíte sa registrovať na daňovom úrade pri začatí prenajímania nehnuteľnosti.

Týka sa vás daň z prenájmu?

Daň z prenájmu sa týka každej fyzickej aj právnickej osoby, a to bez rozdielu, či je živnostníkom alebo „neživnostníkom“, ktorý prenajíma akýkoľvek nehnuteľný majetok alebo iba časť z neho, na základe platnej nájomnej zmluvy. Medzi nehnuteľnosti sa radí všetok majetok, ktorý je nehnuteľný, teda byty, domy, chaty, kancelárske priestory, garáže, parkoviská alebo pozemky.

Zjednodušene povedané, daň z prenájmu ste povinní platiť, keď prenajímate celý byt, jednu izbu v ňom, chatu alebo časť svojej záhrady, na čo existuje aj oficiálna nájomná zmluva. To, či ste povinní podávať daňové priznanie a následne platiť daň z príjmu, ovplyvňuje ešte niekoľko faktorov, a to najmä celková suma, ktorú v priebehu roka zarobíte v rámci zdaniteľných príjmov.

Medzi zdaniteľné príjmy patria zárobky:

  • zo závislej činnosti (ak ste zamestnaní na trvalý pracovný pomer, teda nie ste SZČO),
  • zo samostatne zárobkovej činnosti,
  • z kapitálového majetku,
  • z použitia diela a umeleckého výkonu (napr. licenčná zmluva),
  • z prenájmu nehnuteľností.

Ako vypočítať daň z prenájmu bytu (nehnuteľnosti)

Podať daňové priznanie a následné platiť daň z prenájmu nie ste povinní:

  • Ak vaše celkové zárobky zo zdaniteľných príjmov v predošlom zdaňovacom období nepresiahli sumu 1 968,68 eura, čo predstavuje 50 % z nezdaniteľnej čiastky daňového základu (3 937,35 eura).
  • Daň z prenájmu je oslobodená do výšky 500 eur. Ak ste na prenájme za predošlé zdaňovacie obdobie nezarobili vyššiu sumu, povinnosť podať daňové priznanie z prenájmu sa vás netýka.

Vypočítanie dane z prenájmu bytu

  • Daň neplatíte: Za rok 2019 ste zarobili 1 500 eur, napríklad v zamestnaní alebo ako SZČO, na prenájme 400 eur a už ani o cent viac. Dokopy teda vaše príjmy predstavujú sumu 1 900 eur.
  • Daň neplatíte: Za zdaňovacie obdobie ste v práci zarobili 1 500 eur a na prenájme ďalších 900 eur. Daň z prenájmu je však oslobodená do výšky 500 eur, preto zo sumy 900 eur ostáva len 300 eur. Dokopy ste opäť nezarobili viac, ako je suma 1 968,68 eura.
  • Daň platíte: Za predošlé zdaňovacie obdobie vaše zárobky predstavovali 1 500 eur, na prenájme to bolo ďalších 1 000 eur. Ak si zo zárobku z prenájmu odpočítate 500 eur, vaše celkové zárobky budú aj napriek tomu 2 000 eur.

Dajte si pozor na jednu vec. Ak ste živnostník, daňové priznanie podávate každý rok, pokiaľ zarobíte viac ako spomínanú sumu 1 968,68 eura, a to bez rozdielu na to, či prenajímate alebo neprenajímate nehnuteľnosť. Ak ste však zamestnaní na trvalý pracovný pomer (závislá činnosť), daňové priznanie nepodávate, pretože za vás zamestnávateľ vykonáva ročné zúčtovanie z príjmov. Pokiaľ však na prenájme zarobíte čo i len desať eur (po odrátaní daňovej úľavy 500 eur) a váš ročný plat presiahne 1 968, 68 eur, zamestnávateľ už za vás nemôže podať ročné zúčtovanie a vy musíte všetky svoje zdaniteľné príjmy (plat + zárobok z prenájmu) preukázať v daňovom priznaní, rovnako ako SZČO.

Príklad: V práci zarobíte za rok 1 900 eur, na prenájme 600 eur. Po odčítaní úľavy je váš ročný zárobok presne 2 000 eur, a preto si už daňové priznanie musíte podať sami.

Aké výdavky si môžete uplatniť pri dani z nehnuteľnosti

Tak, ako pri klasickom daňovom priznaní, si môžete aj pri tom z dane z príjmu, uplatniť výdavky, ktoré si následne odpočítate od celkovej sumy z príjmu za prenájom. Ako fyzická osoba – neživnostník, máte právo len na uplatnenie takzvaných preukázateľných výdavkov, a to iba do istej výšky. Tú si vypočítate takto: (Celá suma z prenájmu za zdaňovacie obdobie – daňová úľava 500 eur) : Celková suma z prenájmu za zdaňovacie obdobie X celková výška vašich preukázateľných výdavkov.

Príklad: Za rok ste na prenájme zarobili 8 000 eur a vaše preukázateľné výdavky predstavujú 5 000 eur. Hornú hranicu uplatniteľných výdavkov si vypočítate takto: (8 000 – 500) : 8 000 X 5 000. Číslo, ktoré vám vyjde, bude 4 687, 50 eur, čo je maximálna výška výdavkov, ktoré si môžete uplatniť.

Čo môžete zarátať medzi preukázateľné výdavky

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si medzi preukázateľné výdavky môžete zarátať len také položky, ktoré priamo súvisia s dosahovaním, zabezpečovaním a udržiavaním  príjmov z prenájmu. Ak je na vás táto veta príliš komplikovaná, tak zjednodušene povedané, ide o výdavky, ktoré ste minuli na zariadenie alebo rekonštrukciu prenajímanej nehnuteľnosti, poprípade jej priebežné opravy.

Daň z prenájmu – preukázateľné výdavky

  • Zaradenie bytu ako nábytok či elektrospotrebiče, si do výdavkov zarátať môžete, no zároveň musíte vedieť oficiálne preukázať, že sú využívané v danej nehnuteľnosti. To urobíte najľahšie tak, že v nájomnej zmluve vyšpecifikujete zariadenie nehnuteľnosti.
  • Vstavaný nábytok alebo elektrospotrebiče sa medzi výdavky nerátajú.
  • Posteľná bielizeň, záclony, čistiace prostriedky, vysávač, tepovač a iné predmety, ktoré patria medzi spotrebný tovar alebo pomôcky na upratovanie, si taktiež nemôžete uplatniť ako výdavky, pokiaľ nehnuteľnosť prenajímate ako „neživnostník“.
  • Do výdavkov si môžete zarátať aj všetky finančné náklady spojené s rekonštrukciou nehnuteľnosti. Tá však musela prebehnúť najneskôr rok pred podpisom nájomnej zmluvy. Napríklad, ak ste v roku 2019 rekonštruovali byt, náklady si môžete uplatniť len pri dani  z prenájmu v roku 2020.

Bez živnostenského oprávnenia nemáte nárok na vykázanie daňovej straty

Ako fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, nemáte nárok na uplatnenie daňovej straty. Daňová strata je v podstate záporný zisk. Napríklad, v roku 2019 boli vaše preukázateľné zisky zo zdaniteľných príjmov vo výške 20 000 eur. Vaše výdavky však boli až 30 000. Preto môžete vykázať daňovú stratu v sume 10 000 eur. V čom je to pre vás výhodné? Vykázaná daňová strata sa vám bude nasledujúce štyri zúčtovacie obdobia odratúvať v rovnomerných čiastkach z vášho daňového základu. V rokoch 2021 až 2024, si teda z daňového základu, každý rok odrátate 2 500 eur (10 000:4).

Pre manželov je prenajímanie nehnuteľností výhodnejšie

Hľadáte možnosť, ako neplatiť daň z prenájmu, prípadne si ju aspoň podstatne znížiť? Vstúpte do manželstva. Ak totiž prenajímate nehnuteľnosť v bezpodielovom vlastníctve manželov (BSM), celkovú sumu, ktorú ste získali na prenájme, si rozdelíte na polovicu alebo v pomere, ktorý je pre vás výhodnejší. Hlavnou výhodou je, že daňovú úľavu vo výške 500 eur, si môžu uplatniť obaja z manželov. Nezabúdajte však ani na svoje ostatné zdaniteľné príjmy, ktoré sa vás týkajú rovnako ako jednotlivcov.

Prenajímanie nehnuteľnosti je výhodnejšie pre manželov

  • Daň neplatíte: Manželia prenajímajú byt v BSM. Za rok na prenájme zarobia 1 000 eur. Túto sumu si rozdelia medzi seba presne na polovicu a každý z nich si uplatní daňovú úľavu. Oficiálne teda na prenájme zarobili 0,00 eur.
  • Daň platíte: Manželia na prenájme nehnuteľnosti v BSM za rok zarobili 5 000 eur. Po rozdelení čiastky a uplatnení daňovej úľavy, každý z nich zarobil 2 000 eur.

Kto ďalší, môže na dani z prenájmu ušetriť

Starobný dôchodok sa neráta medzi zdaniteľné príjmy. Daň z prenájmu bytu dôchodca preto musí platiť len vtedy, keď zarobí viac ako 1 968, 68 eur, okrem svojho dôchodku, teda v rámci zdaniteľných príjmov. To isté platí aj pre invalidných dôchodcov a nezamestnaných, pretože dávky v hmotnej núdzi ani invalidný dôchodok tiež nepatria medzi zdaniteľné príjmy.

  • Daň neplatíte: Za rok na prenájme zarobíte 2 400 eur. Z tejto sumy však odpočítate 500 eur (daňová úľava), výsledný zárobok je len 1 900 eur.
  • Daň platíte: Za rok na prenájme zarobíte 3 000 eur, po odpočítaní daňovej úľavy váš zdaniteľný ročný zárobok predstavuje 2 500 eur, teda viac ako 1 968,68 eura.

Čo by ste mali ešte o dani z prenájmu vedieť

  • Ak prenajímate garáž viac ako piatim osobám alebo v nej podľa nájomnej zmluvy parkuje viac ako 5 áut s rôznymi vlastníkmi, mali by ste si založiť živnosť na prenajímanie nehnuteľnosti.
  • Ak chcete prenajímať len jednu izbu v byte, v ktorom ste sami podnájomníkom, môžete tak urobiť po písomnom súhlase majiteľa bytu. V rámci dane z prenájmu sa vás budú týkať všetky pravidlá, ktoré ste si práve prečítali.
  • Ak vlastníte chatu, ktorú prenajímate len niekoľko dní v roku, napríklad v zime, ste taktiež povinní sa zaregistrovať a platiť dane z prenájmu.
  • Za neplatenie dane z prenájmu vám hrozí pokuta od 60 do 3 000 eur.
  • Za nepodanie daňového priznania sa výška pokuty pohybuje od 30 do 16 000 eur.
  • Pokiaľ ste za dané zúčtovacie obdobie zarobili len na prenájme z nehnuteľnosti, nemáte nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane.
  • Kauciu, ktorú vám zaplatil nájomník, musíte zdaniť až vtedy, keď došlo k nároku na jej zadržanie. Ak teda nájomník poruší niektorý z bodov v zmluve a vy si kauciu necháte, musíte ju zdaniť.
  • Daň z prenájmu nebytových priestorov sa taktiež radí medzi dane z príjmu, preto pre vás platia rovnaké pravidlá.

Ako a dokedy podať daňové priznanie

Ak podávate daňové priznanie, platí pre vás rovnaký termín a použitie rovnakého tlačiva, ako pre všetkých ostatných, teda 31. marec a tlačivo typu B. Ak byt prenajímate na živnosť, od roku 2019 musíte priznanie podávať len elektronicky. K tomu budete potrebovať BOK kód k svojmu čipovému občianskemu preukazu, registráciu na Slovensko.sk, kvalifikovaný elektronický podpis a čítačku čipových kariet. Tí, ktorí nehnuteľnosť prenajímajú bez živnosti, môžu aj dnes vyplnené priznanie odniesť priamo na daňový úrad.

Autor článku

Viktória Hartmannová

Milujem prírodu so všetkým, čo v nej rastie a žije. Som vyštudovaná učiteľka pre najmenších drobcov, ktorú však zlákalo písanie, zvieratá a život...


Pridať komentár


Pozrite si aj naše inšpirácie

Červená spálňa: Voľba pre ľudí, ktorým nechýba odvaha Červená spálňa: Voľba pre ľudí, ktorým nechýba odvaha

Červená do spálne? Áno, či nie? Ak patrí k vašim obľúbeným, nemali by ste sa jej vyhýbať ani v spálni. Naše inšpirácie vás o tom presvedčia.

Jednoduché vianočné handmade dekorácie Jednoduché vianočné handmade dekorácie

Naše inšpirácie sú naozaj veľmi jednoduché a preto ich zvládne aj menej zručný jedinec. Odmenou vám budú ozdoby, ktoré nenájdete nikdy inde!

Oranžová kuchyňa – netradičná, ale vhodná voľba Oranžová kuchyňa – netradičná, ale vhodná voľba

Vedeli ste, že oranžová ako jedna z mála farieb podporuje chuť do jedla a zmyslový pôžitok z vychutnávania si stravy? Je preto prekvapujúce, že sa v kuchyniach objavuje tak málo. Ak ju...



Publikované dňa: 26.02.2020
Hodnotenie článku:
(91.2%)

V tejto kategórií nájdete aj:

Čistenie dotykového displeja smartfónu a tabletu. Ako dezinfikovať mobil a odstrániť škrabance z displeja?Čistenie dotykového displeja smartfónu a tabletu. Ako dezinfikovať mobil a odstrániť škrabance z displeja?

Ako si zariadiť home office – výhody a pravidlá práce z domuAko si zariadiť home office – výhody a pravidlá práce z domu

Je pre vás práca z domu úplnou novinkou? Možno vám pomôže zopár rád a postrehov, ako si zariadiť pracovný kútik pohodlne a prakticky.

Jarná údržba benzínovej a elektrickej kosačkyJarná údržba benzínovej a elektrickej kosačky

Urobili ste údržbu kosačky pred tým, ako ste ju na zimu zaparkovali do garáže? Ak áno, s jarnou údržbou nebudete mať veľa starostí. Ak nie, narobíte sa o niečo viac. Pred prvým jarným...