Kúpna zmluva aj na byt zaťažený hypotékou alebo inou ťarchou. Pozrite si vzor

V dnešnej dobe nie je ničím výnimočným kupovať nehnuteľnosť s ťarchou. Oproti tzv. čistej nehnuteľnosti je postup kúpy len o niečo zložitejší, banky a aj realitné kancelárie s tým však majú bohaté skúsenosti.

Pokiaľ ste už dospeli k dohode a s vlastníkom nehnuteľnosti ste sa dohovorili na podmienkach kúpy, je pred vami ďalší dôležitý krok – uzavretie kúpnej zmluvy.

Nehnuteľnosť s ťarchou

Máte záujem o nehnuteľnosť s ťarchou, avšak celkom neviete, čo si pod ťarchou predstaviť? V časti C – Ťarchy na liste vlastníctva je uvedený zápis. Pokiaľ ide o vecné bremeno, týka sa zápis obmedzenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. To značí, že vlastník sa musí nejakého konania zdržať (strpieť ho, prípadne niečo konať) v prospech osoby oprávnenej z vecného bremena (právo vstupu a prechodu v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome).

Ťarchy môžu byť, samozrejme, rôzne, najčastejšie ide o záložné právo v prospech banky, ktorá poskytla aktuálnemu vlastníkovi úver na kúpu nehnuteľnosti. Stretnúť sa môžete aj so záložnými právami rôznych nebankoviek alebo exekučnými záložnými právami.

Zistiť, či je na nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem, zapísaná ťarcha, si môžete jednoducho sami – vyžiadaním listu vlastníctva od katastra nehnuteľností. Kúpna zmluva na byt zaťažený ťarchou nie je totožná s tou na čistý byt, vyriešiť problém s ťarchou však nie je ťažké.

Riešenie problému

Nehnuteľnosť s ťarchou môžete bez problémov od jej majiteľa kúpiť, existujú na to tri možnosti. Prvou je vyplatenie aktuálneho úveru vlastníka nehnuteľnosti, druhou je prenesenie ťarchy na inú nehnuteľnosť a treťou je prevzatie dlhu.

Najčastejšie je vyplatenie úveru aktuálneho vlastníka, nezriedka sa objavuje aj prenesenie ťarchy na inú nehnuteľnosť. K tejto možnosti dochádza v prípade, že majiteľ disponuje väčšími majetkami a môže pristúpiť k prenosu ťarchy.

Vyplatenie úveru vlastníka nehnuteľnosti

Pokiaľ ste sa dohodli s vlastníkom nehnuteľnosti na prvej možnosti, musí si dať u svojej banky vyčísliť dlžnú čiastku a požiadať banku o súhlas s predčasným splatením úveru. Ak si ako kupujúci zvolíte kúpu cez hypotéku, musíte si u banky vybaviť úver, tá rozhodne o tom, či môže daná nehnuteľnosť slúžiť ako záloha/ťarcha.

Keď banka úver schváli, musíte jej predložiť potvrdenie o dlžnej čiastke na úvere predávajúceho a súhlas banky predávajúceho s predčasným splatením úveru. Cena nehnuteľnosti sa zníži o zostatkovú dlžnú čiastku úveru predávajúceho.
Banka kupujúceho vyplatí úver ešte stále aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti a banka predávajúceho následne vystaví potvrdenie o splatení úveru, tzv. kvitanciu. Tento dokument doručí na katastrálny odbor okresného úradu, prípadne majiteľovi nehnuteľnosti. Kataster na základe kvitancie do 60 dní vymaže ťarchu (záložné právo) zapísanú v prospech banky predávajúceho. Nehnuteľnosť potom zostane „čistá“ až do chvíle, kým sa nezapíše záložné právo v prospech banky kupujúceho. V prípade, že ako kupec disponujete hotovosťou, je tento proces jednoduchší. Prepis vlastníckych práv sa prevedie už bez ťarchy na nového vlastníka.

Kúpna zmluva na byt zaťažený hypotékou a kúpna zmluva na byt cez hypotekárny úver tak môžu byť v prípade kúpy bytu s ťarchou čiastočne totožné.

Poraďte sa s právnikom

Predaj cez realitnú kanceláriu je pre predajcu i kupujúceho výhodný, keďže realitka sa o návrh kúpno-predajnej zmluvy, resp. zmluvy o prevode vlastníctva postará prostredníctvom svojho zazmluvneného právneho poradcu. Ako sa však hovorí, dôveruj, ale preveruj. Aj napriek tomu, že ide o zmluvu z rúk právnika, mali by ste si ju dať nezávisle skontrolovať. Váš právnik vám môže navrhnúť pripomienky a zmeny, aby vám bola poskytnutá čo najväčšia ochrana. Takýto postup by ste mali zvoliť aj v prípade, že sa predaj nerealizuje cez realitnú kanceláriu.

Kúpna zmluva, či už na byt, dom alebo pozemok, upravuje okrem samotného prevodu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho aj ďalšie aspekty, ku ktorým môže dôjsť po podpise zmluvy, prípadne po vložení vlastníckeho práva na kataster nehnuteľností.

Keby niektoré z povinných náležitostí v kúpnej zmluve chýbali, vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpnej zmluvy do katastra jeho správa nepovolí.

To je dôvod, prečo by ste nemali používať zmluvy z internetu, ale radšej by ste sa mali obrátiť na právnika. Pri komplexných právnych úkonoch môže totiž byť používanie neoverených zmlúv hazardom. V šablónovej zmluve nie sú zohľadnené všetky aspekty vzťahu medzi predávajúcim a kupujúcim.

Vypracovanie štandardnej kúpno-predajnej zmluvy stojí 250 eur. Ak by išlo o zložitejší prípad, vyžadujúci si špecifický prístup advokáta, môže sa táto suma navýšiť.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy na byt, pozemok a stavbu

Kúpno-predajná zmluva, resp. zmluva o prevode vlastníctva nehnuteľnosti musí byť vyhotovená v písomnej forme. Musí tiež obsahovať niekoľko dôležitých obsahových náležitostí, niektoré z nich sú všeobecného charakteru a mali by sa nachádzať v každej kúpnej zmluve. Návrh kúpnej zmluvy musí obsahovať:

Právny úkon a označenie zmluvných strán

V hlavičke zmluvy musíte uviesť, že ide o kúpnu zmluvu, resp. zmluvu o prevode vlastníctva nehnuteľnosti. Ďalej musíte označiť zmluvné strany – predávajúceho a kupujúceho (meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt, štátne občianstvo), v prípade, že ide o právnickú osobu, uvádzajú sa názov, sídlo a identifikačné číslo (v prípade, že ho má pridelené) a iné identifikačné údaje spoločnosti.

Pokiaľ je na strane predávajúceho či kupujúceho viacero osôb, v zmluve musia byť uvedení všetci. Spoluvlastníci bytu musia byť označení sú ako podieloví spoluvlastníci, presne vyjadrená musí byť aj veľkosť ich podielu. Kúpna zmluva na byt podielového vlastníctva tak nie je veľmi odlišná od klasickej kúpnej zmluvy nehnuteľnosti s jedným majiteľom.

V prípade viacerých kupujúcich sa uvádza podiel, v akom nehnuteľnosť nadobúdajú. Ak kupujú nehnuteľnosť manželia, podiel sa neuvádza, predmet kúpy nadobúdajú do bezpodielového spoluvlastníctva.

Označenie predmetu zmluvy a prevodu

V zmluve musíte uviesť predmet zmluvy, čiže informáciu, že predávajúci predáva do osobného vlastníctva kupujúcemu nehnuteľnosť, ten sa zaväzuje nehnuteľnosť prevziať a zaplatiť za ňu dohodnutú kúpnu cenu.

Z obsahu zmluvy musí byť jasné, čo je predmetom zmluvy – byt, pozemok či stavba. Pri pozemkoch treba uviesť číslo parcely, druh pozemku a jeho výmery a tiež označenie katastrálneho územia. Na škodu nie je ani uvedenie listu vlastníctva, na ktorom je pozemok evidovaný. Pri stavbe treba označiť druh a súpisné číslo stavby a tiež parcelné číslo pozemku, na ktorom stavba stojí.

Čo sa bytu týka, treba v zmluve označiť číslo bytu/nebytového priestoru, vchodu a poschodia, bytový dom, v ktorom sa byt nachádza – uvedením súpisného čísla domu a čísla parcely, na ktorom je dom postavený, a katastrálneho územia. Potrebné je uviesť aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku a čísla listu vlastníctva, na ktorom je byt zapísaný.

Pri kúpe bytu dochádza k úprave práv k pozemkom, na ktorých bytový dom stojí, a k priľahlému pozemku, pokiaľ sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov. V zmluve treba vymedziť pozemky označením parcelného čísla pozemku evidovaného v súbore popisných informácií, označením registra „C“ alebo registra „E“ k pozemku, druhu pozemku a jeho výmery a označením katastrálneho územia.

Súčasťou zmluvy by malo byť aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.

Technický stav bytu

V prípade, že o to kupujúci požiada, je za účelom zistenia technického stavu bytu potrebné vyhotoviť znalecký posudok. Uvádzajú sa v ňom aj opravy, ktoré treba vykonať v najbližších 12 mesiacoch. Zistenia musia byť obsiahnuté v kúpnej zmluve na byt.

Kúpna cena a spôsob jej úhrady

Dôležitým údajom kúpnej zmluvy je výška kúpnej ceny a spôsob jej úhrady. Je totiž rozdiel, ak kupujúci nehnuteľnosť financuje z vlastných prostriedkov a ak to robí prostredníctvom hypotekárneho úveru. Treba vymedziť splatnosť a podmienky, za ktorých má byť kúpna cena uvoľnená v prospech predávajúceho.

Keďže pri úhrade kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru sa nepracuje s hotovosťou, ide o jeden z najbezpečnejších spôsobov, ako vyplatiť nehnuteľnosť. Predávajúci získa peniaze od banky až po splnení zadefinovaných podmienok. Veľkou nevýhodou je len následné splácanie úveru počas dohodnutej doby a ťarcha na nehnuteľnosti.

Vymedzenie častí a príslušenstva bytu a jeho vnútorného vybavenia

Súčasťou kúpnej zmluvy na byt musí byť aj popis bytu a jeho príslušenstva. Treba uviesť presnú výmeru bytu i to, o aký byt ide, uvedenie jednotlivých miestností – ich počet a druh. Pod príslušenstvom bytu sa rozumejú vedľajšie miestnosti a priestory, ktoré sa s bytom trvalo užívajú.

Vnútorné vybavenie bytu je vybavenie, ktoré sa s bytom trvale užíva. Do tejto kolónky patrí vnútorná inštalácia bytu, poštová schránka, zvonček, prípadne domáci telefón.

Určenie a popis spoločných častí a zariadení bytového domu

K spoločným častiam bytového domu patria základy domu, chodby, schodiská, strecha, obvodové múry, priečelia, vstupy, terasa, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a tiež zvislé nosné konštrukcie. Všetko sú to časti, ktoré sú nevyhnutné na podstatu bytového domu a jeho bezpečnosť a sú určené na spoločnú užívanie.

Spoločné zariadenia bytového domu sú bleskozvod, výťahy, kočikáreň, práčovňa, sušiareň a žehliareň, sklad, inštalačná komora, vodovodné, kanalizačné, elektrické, teplonosné, plynové a telefónne prípojky a spoločná televízna anténa.

Práva k zariadeniam civilnej ochrany

Pokiaľ sa v bytovom dome nachádzajú zariadenia civilnej ochrany, je v kúpnej zmluve potrebné upraviť práva k nim. Ak nie sú súčasťou bytového domu, netreba sa nimi v zmluve zaoberať.

Identifikácia správcu bytového domu

Zmluva musí obsahovať identifikáciu subjektu vykonávajúceho správu bytového domu, v ktorom sa kupovaný byt nachádza (spoločenstvo vlastníkov bytov či správca domu). Zároveň v nej musí byť vyhlásenie kupujúceho ako nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy bytového domu.

Miesto, dátum a podpisy

V prípade kúpno-predajnej zmluvy je potrebné na jej konci uviesť miesto uzavretia zmluvy, teda mesto, v ktorom došlo k podpisu zmluvy účastníkmi. Netreba zabúdať na dátum podpisu a vlastnoručné podpisy predávajúceho aj kupujúceho. Najvhodnejšie je, aby boli podpisy overené notárom alebo príslušnou matrikou.

Ostatné náležitosti kúpnej zmluvy

Okrem vyššie uvedených zákonných náležitostí, ktoré by mala obsahovať každá kúpna zmluva na byt, pozemok či stavbu, aby bola spôsobilá na povolenie vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech kupujúceho do príslušného katastra nehnuteľností, musí obsahovať aj ustanovenia upravujúce práva a povinnosti zmluvných strán.

V zmluve by nemali chýbať podmienky a spôsob odovzdania bytu, úhrady poplatkov spojených s prevodom vlastníctva bytu, ale tiež úhrada prípadných nedoplatkov za služby spojené s užívaním bytu. Súčasťou zmluvy musia byť vyhlásenia zmluvných strán, týkajúcich sa technického a právneho stavu bytu, prípadné zmluvné pokuty za nedodržanie povinností zmluvných strán a tiež možnosti odstúpenia zmluvných strán od kúpnej zmluvy.

Vzor nie je všetko

Typ kúpno-predajnej zmluvy na byt, pozemok či stavbu nemožno štandardizovať, keďže každý jeden prevod vlastníckeho práva je svojím spôsobom špecifický a treba k nemu pristupovať osobitne. Už viete, ako má vyzerať kúpna zmluva na byt, vzor vám pomôže pri jej vytvorení. Ak však máte tú možnosť, radšej si ju dajte skontrolovať osobe s právnickým vzdelaním, prípadne si ju dajte právnikom rovno vypracovať.

Pokiaľ totiž zmluva nebude obsahovať všetky potrebné náležitosti, mohol by nastať problém s prevodom nehnuteľnosti.

Autor článku

---

---

Publikované dňa: 02.04.2019
Posledná aktualizácia: