Zodpovednosť za skryté vady na nehnuteľnosti a občiansky zákonník. Aká je záruka

Slovné spojenie „skryté vady“, poznáte pravdepodobne v súvislosti s kúpou ojazdeného auta. Podľa Občianskeho zákonníka sa však záruka na skryté vady uplatňuje na všetky transakcie vykonané na základe tohto zákona, aj na nehnuteľnosti.

Zatekajúce okno

V článku si posvietime práve na ne a objasníme, aké možnoti zákonník ponúka pri odhalení skrytých vád práve pri kúpe nehnuteľnosti.

Čo sú skryté vady

Sú to chyby, ktoré neboli pri prevzatí nehnuteľnosti kupujúcim viditeľné, resp. zjavné a prejavia sa až neskôr. Museli však vzniknúť už vtedy, keď nehnuteľnosť vlastnil pôvodný majiteľ. Tieto chyby musia taktiež brániť v plnom užívaní nehnuteľnosti.

Faktom je, že bežný kupujúci – laik ich nie vždy dokáže rozoznať, vždy je preto namieste, ak si pred kúpou necháte nehnuteľnosť obhliadnuť odborníkom. Keď kupujete ojazdené auto a v autách sa nevyznáte, tiež si radšej prizvete známeho na obhliadku – nechcete sa predsa zabiť kvôli pokazeným brzdám.

Za skryté vady na byte či dome je možné považovať napr. nefunkčný vykurovací systém, zatekajúcu strechu, vlhnúcu izoláciu a pod.

Čo robiť, keď máte podozrenie na skryté vady

Prvým krokom by malo byť posúdenie zo strany odborníka. Ak ste pri kúpe nehnuteľnosti nenechali vykonať technický audit, teraz je ten správny čas. Pomôcť vám môže aj energetický audit, pri ktorom sa kontrolujú stavebné konštrukcie a zateplenie. Nezabúdajte, že budete potrebovať dôkaz, že chyba nevznikla vaším zavinením.

U predávajúceho si potom môžete písomne uplatniť zodpovednosť za skryté vady na nehnuteľnosti. Občiansky zákonník skryté vady spomína na viacerých miestach. §596 hovorí, že predávajúci vás musí na všetky vady upozorniť už pri dojednávaní kúpnej zmluvy. Ďalej §597 hovorí, že ak objavíte skrytú chybu, na ktorú vás predávajúci neupozornil, máte právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, ktorá zodpovedá povahe a rozsahu chyby (vady). Ak ide o vadu, ktorá urobí nehnuteľnosť neupotrebiteľnou (nemôžete ju užívať), máte právo dokonca od kúpnopredajnej zmluvy odstúpiť. Právo na odstúpenie máte aj vtedy, ak vás predávajúci ubezpečil, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti alebo že nemá žiadne vady a toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé.

Kontrola nehnuteľnosti pred kúpou

Odstúpenie od zmluvy znamená jej zrušenie od začiatku, čiže kúpna cena vám musí byť vrátená v plnej výške a vlastnícke právo musí byť prevedené späť na predávajúceho. Podľa §598 máte tiež ako kupujúci právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré vám vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady (napr. náklady na vykonanie odborného posudku).

Ak predávajúci vašu výzvu odmietne, môžete sa podľa §599 práva zo zodpovednosti domáhať na súde, vady musíte však predávajúcemu vytknúť najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia nehnuteľnosti. Taktiež právo na náhradu nevyhnutných nákladov si môžete uplatniť iba vtedy, ak ich výšku predávajúcemu oznámite v tejto lehote.

Zároveň uplatnením vašich práv nie je podľa §600 dotknuté právo na náhradu škody, ktorá vám skrytými vadami vznikla.

Z uvedeného vyplýva, že najrozumnejším riešením, hneď ako skryté vady kúpenej nehnuteľnosti objavíte, je neotáľať s uplatňovaním svojich práv a čo najskôr písomne vyzvať predávajúceho na riešenie tohto problému.

Zbavenie zodpovednosti za vady predávajúcim

V niektorých článkoch sa dočítate, že predávajúci môže pri predaji staršej nehnuteľnosti využiť §501 Občianskeho zákonníka, ktorý hovorí, že ak je vec predávaná „ako stojí a leží“, nezodpovedá predávajúci za jej vady okrem prípadov, keď nemá vlastnosť, o ktorej predávajúci vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si kupujúci výslovne vymienil.

§501 sa však používa iba na predaj veci úhrnkom, t. j. predaja veci vcelku, nachádzajúcich sa na určitom mieste – môže ísť o predaj dielne s náradím, vybavenia reštaurácie a pod. Je to z dôvodu, že určenie počtu a stavu jednotlivých hnuteľných vecí by bolo pre ich veľké množstvo zdĺhavé a neefektívne.

Spálené elektrické drôty

Pri predaji nehnuteľnosti nie je možné §501 použiť, pretože nehnuteľnosť je vec jednoznačne identifikovateľná a môže byť predmetom obhliadky, pri ktorej bude presne určený jej stav. Formuláciou „ako stojí a leží“ by sa predávajúci zbavil zodpovednosti, čím by výrazne znevýhodnil pozíciu kupujúceho v zmluvnom vzťahu.

Záruka na skryté vady stavby

Po prevzatí novostavby postavenej na zákazku máte podľa §646, ods. 3 právo reklamovať prípadné chyby po dobu až troch rokov odo dňa prevzatia. Pri niektorých častiach stavieb môže byť záručná doba kratšia, najmenej však osemnásť mesiacov.

§ 648 potom hovorí, že ak ide o vadu, ktorú je možné odstrániť, máte ako kupujúci (objednávateľ) právo požadovať jej bezplatné odstránenie. Zhotoviteľ má povinnosť vadu odstrániť bez zbytočného odkladu. Ak ide o neodstrániteľnú vadu, ktorá zároveň bráni tomu, aby sa vec mohla riadne užívať podľa objednávky ako vec bez vady, máte právo odstúpiť od zmluvy. Na odstúpenie máte právo aj pri opakovanom výskyte odstrániteľnej vady, ak pre ňu alebo pre väčší počet vád nemôžete nehnuteľnosť riadne užívať. Ak je vada neodstrániteľná, no nebráni riadnemu užívaniu nehnuteľnosti podľa objednávky, máte ako objednávateľ právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny.

Najčastejšie skryté vady nehnuteľností

Najväčším problémom pri novostavbách bývajú zlá hydroizolácia (presakovanie vody do stien), nesprávne zateplenie striech, statické chyby konštrukcií, praskliny na stenách a výskyt plesní v dôsledku nesprávne zhotovenej tepelnej izolácie.

Stará strecha rodinného domu

Pri starších nehnuteľnostiach sa kupujúci často potýkajú s nezateplenými konštrukciami, problémovými konštrukciami striech, nefunkčným vykurovacím systémom, komínmi bez revízií či s problematickou elektroinštaláciou, ktorá nevyhovuje súčasným normám pre bezpečnú prevádzku.

Ako sa nepopáliť pri kúpe a predaji staršej nehnuteľnosti

Práve staršie nehnuteľnosti mávajú viacero chýb, je preto lepšie, ak na to pri zhotovovaní kúpnopredajnej zmluvy budete myslieť. Či už ste predávajúci, alebo kupujúci, snažte sa vo vzájomnej komunikácii ujasniť si, že stav nehnuteľnosti zodpovedá jej veku a môže mať okrem viditeľných vád aj tie skryté.

Ak ste predávajúci, mali by ste umožniť a dokonca aj odporučiť kupujúcemu čo najdôkladnejšiu obhliadku nehnuteľnosti odborníkom – je to pre dobro oboch strán. Taktiež by ste ho mali informovať čo najpodrobnejšie o jej stave a nechať mu dostatočný čas na premyslenie. Pri viacerých chybách často nie je možné v zmluve do detailu všetky vymedziť, sformulujte ich teda rámcovo, tie najdôležitejšie ale vypíšte konkrétne. Nezabudnite v zmuve uviesť aj to, že kúpna cena je znížená vzhľadom na vady a predpokladaný výskyt skrytých vád.

Autor článku

Michal Toma

Som technik telom i dušou. Odmalička ma bavilo rozoberať a skladať rôzne prístroje a zisťovať, ako fungujú. Podobne dokážem rozobrať na súčiastky...


Pridať komentár


Pozrite si aj naše inšpirácie

Jedáleň - ako súčasť kuchyne či obývačky Jedáleň - ako súčasť kuchyne či obývačky

Túžite po jedálni, ale sa obávate, že ju do svojho malého bytu nenapracete? Nemusíte sa obávať, stačí aj malý priestor na to, aby ste si mohli vytvoriť miesto, kde sa bude rodina...

Žltá spálňa – výber, ktorý neoľutujete Žltá spálňa – výber, ktorý neoľutujete

Máte radi žltú farbu? Potom by nemala vo vašej spálni chýbať. POvzbudú váš spánok a krásne presvetlí miestnosť. V žltej spálni sa budete cítiť komfortne.

Čierno-biela kuchyňa – overená klasika, ktorá nesklame Čierno-biela kuchyňa – overená klasika, ktorá nesklame

Čierno-biela farebná kombinácia je podľa vás nudná? Nesúhlasíme. Presvedčte sa o tom, že čierno-biela kuchyňa môže byť nadčasová a netradičná.



Publikované dňa: 24.03.2019
Hodnotenie článku:
(90.8%)

V tejto kategórií nájdete aj:

Ako bezpečne zaplatiť cenu za kúpu nehnuteľnosti. Banková vinkulácia je riešenie Ako bezpečne zaplatiť cenu za kúpu nehnuteľnosti. Banková vinkulácia je riešenie

Či už budete za bývanie platiť vlastnými zdrojmi, alebo kombináciou hypotekárneho úveru a vlastných zdrojov, mali by ste myslieť dopredu a byť opatrní. Kúpnu cenu totiž môžete uhradiť...

Kto a koľko platí províziu realitke pri kúpe a prenájme. Odmeny pre realitku sú vysoké Kto a koľko platí províziu realitke pri kúpe a prenájme. Odmeny pre realitku sú vysoké

Ak kupujete/predávate byt či dom a chcete to urobiť prostredníctvom realitnej kancelárie, mali by ste vedieť, že realitka si za svoje služby berie províziu. Aká je výška provízie...

Aké sú poplatky pri prevode nehnuteľnosti (kúpe a predaji) Aké sú poplatky pri prevode nehnuteľnosti (kúpe a predaji)

Úhrady poplatkov sú vecou dohody medzi zmluvnými stranami a sprostredkovateľom (najčastejšie je to realitný maklér). V akej výške sa pohybujú, čo všetko musíte zaplatiť?