Rezervačná zmluva na kúpu nehnuteľnosti - čo treba vedieť

„Mohli by ste mi to, prosím, rezervovať do ďalšieho týždňa?“ Ak ste niekedy predávali nejaké hnuteľné veci prostredníctvom inzercie, určite túto vetu dôverne poznáte. Pri kúpe a predaji nehnuteľností však často ide o desiatky tisíc eur.

Rezervačná zmluva nehnuteľnosti

Navyše, hľadanie toho správneho domu či bytu, ktorý sa stane vaším domovom na dlhé roky je často záležitosť týždňov, ba až mesiacov. Pri takýchto transakciách sa teda nestačí spoliehať na dobré slovo kupujúceho alebo predávajúceho a príde vhod spísanie tzv. rezervačnej zmluvy.

Vzor rezervačnej zmluvy nájdete na mnohých internetových stránkach, poďme si však objasniť, na čo taká zmluva slúži a aké práva a povinnosti z nej predávajúcim, kupujúcim či realitným kanceláriám vyplývajú.

Čo je rezervačná zmluva

Rezervačná zmluva na nehnuteľnosť predstavuje akýsi písomný prísľub, že predávajúci nebude ponúkať predmetnú nehnuteľnosť ďalej na predaj. Kupujúcemu teda pomôže získať čas na zabezpečenie finančných prostriedkov na kúpu, napríklad vybavenie formalít potrebných pre získanie hypotekárneho úveru. Na druhej strane, predávajúceho uistí v tom, že kupujúci má o nehnuteľnosť reálny záujem.

Rezervačná zmluva na byt či dom nenahrádza zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Nezaväzuje teda priamo zmluvné strany, aby v budúcnosti kúpnu zmluvu uzavreli, ponúka však isté záruky prostredníctvom určenia tzv. rezervačného poplatku, alebo inak povedané, zálohy za kúpnu cenu. Túto zálohu uhrádza kupujúci predávajúcemu a pri uzavretí samotnej kúpnej zmluvy mu bude z predajnej ceny odpočítaná. Jej výška sa najčastejšie pohybuje na úrovni 3 – 5 % kúpnej ceny za nehnuteľnosť, čo často predstavuje sumu v rádoch tisícok eur.

Zmluvné strany

Zmluvnými stranami sú predávajúci (tj. majiteľ nehntueľnosti) a kupujúci. Do hry však neraz vstupuje aj sprostredkovateľ predaja nehnuteľnosti, ktorým je najčastejšie realitný maklér alebo realitná kancelária. Tento sprostredkovateľ zároveň zastrešuje transakcie vrátane úhrady spomenutého rezervačného poplatku.

Stretnutie s realitným agentom a kúpa nehnuteľnosti

Rezervačný poplatok v tom prípade platí kupujúci na účet sprostredkovateľa alebo do jeho rúk v hotovosti. Ak budete platiť hotovosťou, dajte si pozor na zákonné obmedzenie výšky hotovostných transakcií do 5000 EUR. Taktiež nezabudnite na potvrdenie o zaplatení v písomnej forme.

Odstúpenie od rezervačnej zmluvy

Rezervačná zmluva by mala obsahovať aj klauzulu o sankciách pre prípad odstúpenia od zmluvy jednou zo zmluvných strán. Pokiaľ si kupujúci rozmyslí kúpu danej nehnuteľnosti alebo sa mu nepodarí zohnať dostatok finančných prostriedkov (napr. ak mu banka neschváli úver), musí obvykle zaplatiť dohodnutú sankciu, ktorá je vo väčšine prípadov v rovnakej výške, ako zaplatený rezervačný poplatok (záloha). Stručne povedané, predávajúci alebo sprostredkovateľ mu zálohu jednoducho nevráti a ponechá si ju.

Ak si predaj rozmyslí majiteľ nehnuteľnosti, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu. Ak je zmluva vyvážená, pre tieto prípady je pre majiteľa v zmluve dohodnutá sankcia v rovnakej výške, ako keď od zmluvy odstúpi kupujúci. Majiteľ teda musí vrátiť kupujúcemu plnú výšku zálohy, plus zaplatiť dohodnutú sankciu.

Podmienky v rezervačnej zmluve

Ak ide o predaj cez realitnú kanceláriu, suma sankcie sa obvykle delí medzi realitnú kanceláriu a zmluvnú stranu, ktorá zmluvu neporušila. Je to pre nich určitá kompenzácia za stratený čas a náklady spojené s neúspešným pokusom o predaj.

Najdôležitejšie pri rezervačnej zmluve je vymedziť si prípady, v ktorých môže kupujúci alebo predávajúci odstúpiť od zmluvy bez uplatnenia sankcií druhou stranou, a v ktorých, naopak, budú mocť byť sankcie uplatnené. Zároveň je však dôležité dať si pozor, aby bola rezervačná zmluva vyvážená a ani jedna zmluvná strana v nej nebola neprimerane zvýhodnená. K porušeniu povinností vyplývajúcich z rezervačnej zmluvy môže dôjsť aj zo strany realitnej kancelárie. Tieto prípady by mali byť v zmluve taktiež ošetrené.

Čo by mala obsahovať rezervačná zmluva

Z právneho hľadiska by mala zmluva obsahovať minimálne tieto informácie:

  • Zmluvné strany – predávajúci, kupujúci, prípadne realitný maklér alebo kancelária.
  • Identifikáciu nehnuteľnosti – druh (dom, byt, priemyselný objekt), súpisné a popisné číslo, číslo listu vlastníctva, číslo parcely, prípadne čísla parciel pozemkov prislúchajúcich k nehnuteľnosti.
  • Kúpna cena – suma, na ktorej sa zmluvné strany dohodli.
  • Výška rezervačného poplatku a sankcií – môžu byť rôzne pre predávajúceho, kupujúceho a realitnú kanceláriu.
  • Výška provízie pre realitnú kanceláriu.
  • Termíny – dátumy, do ktorých sa zmluvné strany zaväzujú uzavrieť kúpnu zmluvu, zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, prípadne dátum, do ktorého je predávajúci povinný sprístupniť nehnuteľnosť kupujúcemu.

Kedy sa rezervačnej zmluve vyhnúť

Určite žiadnu rezervačnú zmluvu neodpisujte v týchto prípadoch:

  • Ak si nie ste istý, že vami vybraná nehnuteľnosť je pre vás tá správna.
  • Ak nepoznáte nehnuteľnosť do detailov a je možné, že v budúcnosti objavíte prekážky, pre ktoré by ste si jej kúpu rozmysleli.
  • Ak si nie ste istí financovaním, tj. ak nemáte po ruke potrebnú hotovosť a nie ste si istí schválením hypotekárneho úveru zo strany banky.
  • Ak vám zdá byť zmluvná protistrana neprimerane zvýhodnená.
  • Ak ste pod časovým tlakom a v strese.

Peniaze a výber bývania

Podpísať, či nepodpísať?

Najčastejšie dochádza k vypovedaniu rezervačnej zmluvy zo strany kupujúcich z dôvodu, že si nedokázali včas zabezpečiť finančné prostriedky (napr. ak im banka neschváli hypotekárny úver). V prípade, že máte istotu, že nespĺňate žiaden z bodov v predchádzajúcom odstavci, smelo do toho.

Ak sa vám zmluva zdá nevyvážená a zmluvná protistrana neprimerane zvýhodnená, navrhnite jej zmeny. Pokiaľ vám však vaša intuícia hovorí, že niečo nie je v poriadku a predávajúci alebo realitná kancelária sa nespráva férovo, radšej rezervačnú zmluvu nepodpisujte a porozhliadnite sa po inej nehnuteľnosti. Na výber ich je vždy mnoho.

Pozrite si aj naše inšpirácie

Šedá a tyrkysová Šedá a tyrkysová

Rozmýšľate nad tým aká farba sa hodí k tyrkysovej? Jednoznačne šedá! Tyrkysová pôsobí ukľudňujúcim dojmom a šedá veľmi dobre nahradzuje fádnu bielu.

Inšpirácie pre vašu terasu a záhradu – pripravte si príjemné posedenie Inšpirácie pre vašu terasu a záhradu – pripravte si príjemné posedenie

Plánujete upraviť svoju terasu či záhradu, avšak nemáte nápady? Vyskúšajte niektorý z našich tipov.

Čierny gauč sa stane dominantou každej obývačky Čierny gauč sa stane dominantou každej obývačky

Je čierny gauč dobrou voľbou? Určite áno. Pozrite sa, ako dobre môže v miestnosti vyzerať a s čím všetkým sa dá kombinovať.



Publikované dňa: 21.06.2018
Hodnotenie článku:
(90.8%)

Autor článku

Michal Toma

Som technik telom i dušou. Odmalička ma bavilo rozoberať a skladať rôzne prístroje a zisťovať, ako fungujú. Podobne dokážem rozobrať na súčiastky...

V tejto kategórií nájdete aj:

Dobrá firma na rekonštrukciu bytu? Vieme, podľa čoho ju vyberať! Dobrá firma na rekonštrukciu bytu? Vieme, podľa čoho ju vyberať!

Čaká vás plánovaná rekonštrukcia bytu? Alebo ste sa práve nasťahovali do nového, chcete dať všetko do poriadku a zariadiť podľa vašich predstáv? Vyberte si správnych ľudí, ktorí váš sen...

Ako vyplniť preberací protokol bytu alebo domu (vzor 2018 na stiahnutie) Ako vyplniť preberací protokol bytu alebo domu (vzor 2018 na stiahnutie)

Pri preberaní/odovzdávaní bytu či domu je potrebné vyplniť preberací/odovzdávací protokol, v ktorom sú zaznamenané všetky potrebné údaje vzťahujúce sa k nehnuteľnosti. Stiahnite si vzor...

Plomba na liste vlastníctva vyznačená na základe V a Z: Viete, čo to znamená? Plomba na liste vlastníctva vyznačená na základe V a Z: Viete, čo to znamená?

Pri transakciách s nehnuteľnosťami ste sa možno stretli s pojmom „plomba na liste vlastníctva“. Na prvé počutie to znie ako odstrašujúca právnická formula, no vo väčšine prípadov sa niet...


Pridať komentár