Rezervačná zmluva na kúpu nehnuteľnosti. Toto by ste mali vedieť!

„Mohli by ste mi byt/dom/auto, prosím, rezervovať do ďalšieho týždňa?“ Ak ste niekedy predávali nehnuteľnosť, auto či iný hnuteľný majetok, určite túto vetu dôverne poznáte. Rovnako tak sa vám možno stalo, že pri nákupe vás predávajúci požiadal o uzavretie rezervačnej zmluvy. Pri kúpe a predaji nehnuteľností často ide o desiatky tisíc eur, pričom rezervačná zmluva môže poskytnúť krytie. Je však dobré vedieť, čo uzatvorenie takejto zmluvy znamená pre obe strany.

Hľadanie toho správneho domu či bytu, ktorý sa stane vaším domovom na dlhé roky je často záležitosť týždňov, ba až mesiacov. Pri takýchto transakciách sa teda nestačí spoliehať na dobré slovo kupujúceho alebo predávajúceho a príde vhod spísanie tzv. rezervačnej zmluvy. Treba však vedieť, čo uzatvorenie rezervačnej zmluvy znamená pre kpujúceho a čo pre predávajúceho.

Vzor rezervačnej zmluvy nájdete na mnohých internetových stránkach, poďme si však vysvetliť, na čo taká zmluva slúži a aké práva a povinnosti z nej predávajúcim, kupujúcim či realitným kanceláriám vyplývajú. Nie vždy je nutné takýto druh zmluvy riešiť či podpisovať.

Čo je rezervačná zmluva?

Rezervačná zmluva na nehnuteľnosť predstavuje, akýsi písomný a v prípade podpisu i právny prísľub, že predávajúci či realitná kancelária nebude ponúkať predmetnú nehnuteľnosť ďalej na predaj. Kupujúcemu teda pomôže na stanovenú dobu získať čas na zabezpečenie finančných prostriedkov na kúpu, napríklad vybavenie formalít potrebných pre získanie hypotekárneho úveru. Na druhej strane, predávajúceho uistí podpis takejto zmluvy v tom, že kupujúci má o nehnuteľnosť reálny záujem a nejde z jeho strany len o špekuláciu.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve predstavuje iný právny dokument

Rezervačná zmluva na byt či dom nenahrádza zmluvu o budúcej kúpnej zmluve. Nezaväzuje teda priamo zmluvné strany, aby v stanovenom čase kúpnu zmluvu nevyhnutne uzavreli. Rezervačná zmluva však ponúka isté záruky prostredníctvom stanovenia, tzv. rezervačného poplatku, alebo inak povedané, zálohy za kúpnu cenu. Túto zálohu uhrádza kupujúci predávajúcemu pri podpise rezervačnej zmluvy. Pri dodržaní rezervačnej zmluvy a neskoršom uzavretí samotnej kúpnej zmluvy mu bude z predajnej ceny rezervačná záloha odpočítaná. Jej výška sa najčastejšie pohybuje na úrovni 3 – 5 % kúpnej ceny za nehnuteľnosť, čo často predstavuje sumu v rádoch tisícok eur.

Na strane kupujúceho je potrebné si uvedomiť, že rezervačný poplatok, ktorý hradí pri podpise rezervačnej zmluvy strane predávajúceho, napr. realitnej kancelárii, je vratný len v prípade, ak dodrží náležitosti zmluvy. Teda, že v danom časovom horizonte hnuteľný majetok kúpi (dom, byt, auto a i.). V prípade, že sa tak zo strany kupujúceho nestane, rezervačný poplatok ostáva kupujúcemu. Na rozdiel od zmluvy o budúcej kúpe však nevzniká právny nárok predajcovi na to, aby bola nutne uzatvorená kúpna zmluva. Ak dôjde z dôvodu neuzatvorenia kúpnej zmluvy zo strany predávajúceho, rezervačný poplatok sa vracia záujemcovi o kúpu.

Zmluvné strany rezervačnej zmluvy, dávajte si pozor

Zmluvnými stranami sú predávajúci (tj. majiteľ nehntueľnosti) a kupujúci. Do hry však neraz vstupuje aj sprostredkovateľ predaja nehnuteľnosti, ktorým je najčastejšie realitný maklér alebo realitná kancelária. Tento sprostredkovateľ zároveň zastrešuje transakcie vrátane úhrady spomenutého rezervačného poplatku.

Rezervačný poplatok v tom prípade platí kupujúci na účet sprostredkovateľa alebo do jeho rúk v hotovosti. Ak budete platiť hotovosťou, dajte si pozor na zákonné obmedzenie výšky hotovostných transakcií do 5000 eur. Taktiež nezabudnite na potvrdenie o zaplatení v písomnej forme.

V prípade, že realitný maklér alebo realitná kancelária zastupujú predávajúceho, je vhodné, aby v tejto zmluve figuroval aj samotný majiteľ (predajca) hnuteľného majetku. Rezervačná zmluva na byt, dom či iný majetok totiž nemusí realitnú kanceláriu vyslovene k ničomu zaväzovať. Takáto rezervačná zmluva je teda trojstranná. S predajcom nie je potrebné komunikovať, pretože makléri či realitné kancelárie zvyčajne disponujú plnomocenstvom o zastupovaní predajcu, je však dôležité, aby bola táto skutočnosť i meno predajcu uvedené na rezervačnej zmluve.

Rezervačná zmluva ako nástroj vydierania?

Nepriamo sa podpis rezervačnej zmluvy využíva v zmysle, že buď bude zmluva záujemcom podpísaná alebo danú vec predáme niekomu inému. Iná možnosť, akoby na trhu neexistovala. Ak na vás predajca vytiahne takúto predajnú taktiku, zvyčajne ide len o to, že na vás chce vytvoriť nátlak a donútiť vás uhradiť rezervačný poplatok, pričom osobne ste sa ešte pre kúpu nerozhodli. Prirodzene, ak ku kúpe nepríde, rezervačný poplatok ostáva realitnej kancelárii či predávajúcemu.

Ak rezervačná zmluva obsahuje náležitosti o tom, že aj v prípade, ak sa vám financovanie nepodarí, vrátia vám poplatok za rezerváciu, môžete si byť istí, že ide o seriózneho predajcu a nemáte sa čoho obávať. Ibaže, pozor na nástrahy, ktoré môže zmluva skrývať. Takáto zaujímavá výhoda sa totiž môže ukrývať za tým, že vám poplatok vrátia len, ak financovanie (hypotéku) záujemca riešil cez nich. V opačnom prípade sa nič nemení.

Odstúpenie od rezervačnej zmluvy

Rezervačná zmluva by mala obsahovať aj klauzulu o sankciách pre prípad odstúpenia od zmluvy jednou zo zmluvných strán. Pokiaľ si kupujúci rozmyslí kúpu danej nehnuteľnosti alebo sa mu nepodarí zohnať dostatok finančných prostriedkov (napr. ak mu banka neschváli hypotéku), musí obvykle zaplatiť dohodnutú sankciu, ktorá je vo väčšine prípadov samotný rezervačný poplatok, ktorý je tak nevratný. Ak sú okrem tohto poplatku dohodnuté v zmluve aj iné sakncie, je potrebné sa ich držať.

Ak si predaj rozmyslí majiteľ nehnuteľnosti (predajca), rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu. Ak je zmluva vyvážená a férová, pre tieto prípady je pre majiteľa v zmluve dohodnutá sankcia v rovnakej výške, ako keď od zmluvy odstúpi kupujúci. Majiteľ teda musí vrátiť kupujúcemu plnú výšku zálohy, plus zaplatiť aj prípadnú dohodnutú sankciu.

Ak ide o predaj cez realitnú kanceláriu, suma sankcie sa obvykle delí medzi realitnú kanceláriu a zmluvnú stranu, ktorá zmluvu neporušila. Je to pre nich určitá kompenzácia za stratený čas a náklady spojené s neúspešným pokusom o predaj.

Najdôležitejšie pri rezervačnej zmluve je vymedziť si prípady, v ktorých môže kupujúci alebo predávajúci odstúpiť od zmluvy bez uplatnenia sankcií druhou stranou, a v ktorých, naopak, budú mocť byť sankcie uplatnené. Zároveň je však dôležité dať si pozor, aby bola rezervačná zmluva vyvážená a ani jedna zmluvná strana v nej nebola neprimerane zvýhodnená. K porušeniu povinností vyplývajúcich z rezervačnej zmluvy môže dôjsť aj zo strany realitnej kancelárie. Tieto prípady by mali byť v zmluve taktiež ošetrené.

A čo samotné odstúpenie, môže byť súčasťou rezervačnej zmluvy? Áno, podmienky pre odstúpenie od rezervačnej zmluvy môžu byť jej súčasťou, zvyčajne však tak tomu nie je. Legislatívnym problémom je, že rezervačná zmluva nie je definovaný druh zmluvy, preto neexistuje žiadna oficiálna forma odstúpenia od daného typu zmluvy. Existujú však vzorové zmluvy, ktoré obsahujú klauzulu o odstúpení od rezervačnej zmluvy, pričom však musai ybť splnené určité podmienky. Najlepšou možnosťou je konzultovať takýto úkon s advokátom či právnikom.

Čo by mala obsahovať rezervačná zmluva

Z právneho hľadiska by mala zmluva obsahovať minimálne tieto informácie:

Kedy sa rezervačnej zmluve vyhnúť

Určite žiadnu rezervačnú zmluvu neodpisujte v týchto prípadoch:

Podpísať, či nepodpísať?

Najčastejšie dochádza k vypovedaniu rezervačnej zmluvy zo strany kupujúcich z dôvodu, že si nedokázali včas zabezpečiť finančné prostriedky (napr. ak im banka neschváli hypotekárny úver). V prípade, že máte istotu, že nespĺňate žiaden z bodov v predchádzajúcom odstavci, smelo do toho.

Ak sa vám zmluva zdá nevyvážená a zmluvná protistrana neprimerane zvýhodnená, navrhnite jej zmeny. Pokiaľ vám však vaša intuícia hovorí, že niečo nie je v poriadku a predávajúci alebo realitná kancelária sa nespráva férovo, radšej rezervačnú zmluvu nepodpisujte a porozhliadnite sa po inej nehnuteľnosti. Na výber ich je vždy mnoho.

Najčastejšie otázky – FAQ

Vzhľadom na fakt, že rezervačná zmluva podpisom dvoch zúčastnených strán nadobúda právny charakter, je ideálne všetky otázky adresovať na odborníkov z oblasti práva a advokácie. V prípade, že máte s podpisom rezervačnej zmluvy skúsenosti, budeme radi, ak sa o ne podelíte dole v diskusii.

Autor článku

Michal Toma

Som technik telom i dušou. Odmalička ma bavilo rozoberať a skladať rôzne prístroje a zisťovať, ako fungujú. Podobne dokážem rozobrať na súčiastky...

Pozrite si aj naše inšpirácie

Fialová kúpeľňa – pôsobí luxusne a odvážne

Fialová farba je dlhé roky spájaná s luxusom a kráľovským prostredím. Kedysi totiž nebolo jednoduché vyrobiť fialové farbivo, preto bolo veľmi vzácne. Napriek tomu, že dnes je už fialová...

Obývačka s elektrickým, rohovým či biokrbom – inšpirácie

Krb sa do domácnosti jednoznačne hodí. Nemusí sa ho vzdať ani v prípade, že bývate v byte alebo máte malú obývačku.

Jednoduché vianočné handmade dekorácie

Naše inšpirácie sú naozaj veľmi jednoduché a preto ich zvládne aj menej zručný jedinec. Odmenou vám budú ozdoby, ktoré nenájdete nikdy inde!

V tejto kategórií nájdete aj:

Ideálna orientácia domu a izieb podľa svetových strán? Sever či juh?

Kupujete nehnuteľnosť alebo plánujete výstavbu rodinného domu? Potom porozmýšľajte aj nad správnou orientáciou stavby na svetové strany. Viac informácií k tejto téme nájdete v našom...

Ako a kde získať list vlastníctva podľa mena zadarmo?

List vlastníctva je doklad, ktorým sa preukazuje vzťah vlastníkov k nehnuteľnosti. Existujú však dva typy listu vlastníctva - jeden zdarma, druhý za poplatok. Aký je medzi nimi rozdiel?...

Home staging – ako nafotiť byt a dom, aby vyzeral čo najlepšie

Plánujete predať váš dom či byt? V tom prípade by ste si určite mali dať záležať na tom, aby ste v rámci jeho ponuky dodali kvalitné fotky, ktoré opticky zväčšia a skrášlia interiér.