Znalecký posudok bytu a domu. Aká je cena a kde ho vybaviť

Pri kúpe nehnuteľnosti je pre obe strany – kupujúceho i predávajúceho kľúčovým bodom vyjednávanie o cene. Kým predávajúci chce predať čo najdrahšie a môže cenu umelo nadhodnotiť, kupujúci chce zasa zaplatiť čo najmenej, preto sa snaží cenu čo najviac znížiť. Aká je však reálna a objektívna trhová cena nehnuteľnosti? Tú dokáže najpresnejšie určiť súdny znalec vypracovaním tzv. znaleckého posudku.

Znalecký posudok na kúpu nehnuteľnosti

Najčastejšou situáciou, kedy sa vypracúva znalecký posudok je kúpa nehnuteľnosti cez hypotekárny úver. V takýchto prípadoch banka potrebuje poznať skutočnú cenu nehnuteľnosti, ktorou za úver ručíte, preto vám úver bez tohto posudku jednoducho neschváli. Ak financujete hypotekárnym úverom stavbu domu, potrebujete znalecký posudok predložiť aj pri zápise rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností.

Ďalším dôvodom môže byť vypracovanie posudku na účely dražby nehnuteľnosti pri exekúcii alebo konkurze, prípadne pri rôznych občianskoprávnych súdnych sporoch, v ktorých figuruje predmetná nehnuteľnosť.

Kto vypracúva znalecký posudok

Znalecký posudok na nehnuteľnosť môže vypracovať iba súdny znalec v odbore stavebníctvo. Znalci musia byť zapísaní v registri znalcov Ministerstva spravodlivosti. Pre zápis musia splniť viacero podmienok, predovšetkým musia byť odborne spôsobilí. To dokazujú napríklad ukončením príslušného vzdelania, potvrdeniami o vykonávaní praxe v odbore a zložením skúšok priamo na ministerstve alebo na ministerstvom poverenom znaleckom ústave.  

Znalci môžu byť vedení aj v zoznamoch na rôznych webstránkach, ktoré im ponúkajú platenú propagáciu. Najistejšie si však preveríte oprávnenie znalca tým, že ho vyhľadáte v už spomínanom registri na webstránke Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky. V ňom sú zapísaní znalci ako jednotlivci, znalecké organizácie (väčšinou firmy) a tiež znalecké ústavy.

Ako si vybrať toho správneho znalca

Pri finacovaní nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru si môžete vybrať znalca troma spôsobmi:

  • Vami zvolený súdny znalec – Pri výbere znalca si vopred preverte, či sú jeho posudky vašou bankou akceptované. Niektorí znalci s tým môžu mať problém, ak v minulosti dodali menej kvalitné posudky. Dobré je, keď znalec pôsobí v oblasti, kde sa nehnuteľnosť nachádza. V tom prípade sa dokáže lepšie orientovať v miestnych podmienkach a jeho odhad je o to presnejší.
  • Interní znalci banky – V niektorých bankách vám nehnuteľnosť ocenia aj interní znalci, spravidla sa však táto služba vzťahuje iba na oceňovanie bytov. Síce sa nemusíte takéhoto interného ocenenia báť, nakoľko sa nestáva, že by interní znalci podceňovali cenu nehnuteľnosti, no počítajte s tým, že znalecký posudok bude vyhotovený iba pre tú konkrétnu banku, v ktorej žiadate hypotéku a do ruky vám ho nedajú. Ak by ste potrebovali znalecký posudok aj na iné účely, budete si musieť dať vypracovať nový. Posudky vypracované internými znalcami bánk urýchľujú proces vybavenia úveru, nakoľko už neprechádzajú internými kontrolnámi mechanizmami banky. Za ohodnotenie internými znalcami si banky obvykle účtujú poplatky.
  • Zmluvný znalec banky – Banka vám môže ponúknuť aj ohodnotenie nehnuteľnosti zmluvným znalcom. Tá s ním vybaví všetky potrebné formality, ktoré vy už potom riešiť nemusíte. Často banky ponúkajú aj rôzne akcie, počas ktorých vám pri splnení určitých podmienok odpustia poplatky za ocenenie ich zmluvným znalcom. Vyhodnotenie interným alebo zmluvným znalcom banky vám na druhej strane poskytne stopercentnú istotu, že banka bude znalecký posudok akceptovať

Ako určuje znalec cenu nehnuteľnosti

Viac, než polovicu ceny nehnuteľnosti tvorí lokalita, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ceny sú vyššie vo väčších mestách a nižšie na dedinách. Taktiež má na cenu vplyv to, či sa nehnuteľnsoť nachádza v centre mesta, resp. obce alebo v jeho blízkosti, aký je typ zástavby v okolí, skladba obyvateľstva, dopravná situácia a dostupnosť, atď. Nehnuteľnosť v centre mesta bude mať vždy väčšiu hodnotu, než tá na jeho periférii. Taktiež jej hodnota porastie omnoho viac.

Ďalej znalec hodnotí výmeru budovy, jej vek a opotrebenie, technický stav, príslušenstvo k nej a údaje o pozemku. V znaleckom posudku sa neberie do úvahy vybavenie domu, bytu, či budovy ako je napr. kuchynská linka, podlahy a pod. Práve tu môže nastať rozpor medzi cenou stanovenou znalcom a tou, ktorú požaduje predávajúci – ten totiž spravidla vybavenie do ceny premietne.

Hodnota nehnuteľnosti stanovená znaleckým posudkom

Uvedený postup sa nazýva metóda polohovej diferenciácie. Ďalší postup, ktorý môže znalec použiť je tzv. porovnávacia metóda, pri ktorej určuje hodnotu nehnuteľnosti porovnávaním s akutálnou hodnotou podobných nehnuteľnosít v lokalite prostredníctvom preskúmateľných údajov (rozloha, vek, posledná predajná cena a pod.). Pri posudzovaní nehnuteľností na komerčné účely (kde sa prenajímajú priestory alebo sídlia firmy) sa používa tretí postup, tzv. kombinovaná metóda. Pri nej znalec berie do úvahy aj prípadné výnosy, ktoré môže nehnuteľnosť prinášať (kombinácia technickej a výnosovej hodnoty).

Účelom znaleckého posudku je odhadnúť cenu nehnuteľnosti, nie jej skutočný technický stav. Ak teda chcete mať istotu, že vás po kúpe nič neprekvapí, nechajte znalca preveriť aj prípadné nedostatky, alebo si prizvite iného odborníka z oblasti stavebníctva.

Aké doklady sú potrebné pre vypracovanie posudku

  • List vlastníctva a katastrálna mapa – tieto môžete stiahnuť z internetovej stránky kataster portálu, prípadne ich získa sám znalec.
  • Doklad o veku stavby – pri domoch sa vek dokazuje kolaudačným rozhodnutím, pri bytoch stačí potvrdenie od správcu bytového domu.
  • Nákres pôdorysu nehnuteľnosti – je väčšinou súčasťou projektovej dokumentácie k stavbe, ak nie, znalec si zakreslí pôdorys sám, pričom berie do úvahy rozlohu celého pozemku.
  • Spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti – preukazuje sa doložením kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy a pod.

Údaje obsiahnuté v znaleckom posudku

Znalecký posudok sa obvykle skladá z viacerých dokumentov. Ide o údaje o vlastníkoch nehnuteľnosti, výpočet technickej hodnoty a stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. Taktiež obsahuje vyššie spomínané dokumenty ako výpis z listu vlastníctva, kópiu mapy z katastrálneho portálu, nadobúdacie dokumenty (napr. kúpna zmluva), náčrt pôdorysu s výmerou a fotografickú dokumentáciu.

Posudok väčšinou znalec odovzdáva v dvoch tlačených origináloch a na dvoch elektronických nosičoch (obvykle na CD). Radšej si vopred overte, koľko originálov bude od vás banka, resp. iný orgán požadovať, aby sa nestalo, že ich budete mať málo, prípadne že pre vás originál dokumentu neostane. Za neskoršie vyhotovenie ďalších originálov totiž môže znalec požadovať ďalší poplatok.

Hodnota nehnuteľnosti – možno ju ovplyvniť?

V prvom rade treba podotknúť, že banka sa pri posudzovaní hypotekárneho úveru vždy orientuje podľa hodnoty určenej znaleckým posudkom, nie podľa ceny, ktorú požaduje predávajúci. Pre banku v podstate znamená táto hodnota peniaze, ktorými za úver ručíte. Od nej sa odvíja aj výška úveru, ktorý vám banka schváli.

Hodnota domu na základe znaleckého posudku

V praxi môže nastať aj nasledujúci prípad:

  • cena, ktorú požaduje predávajúci: 100 000 EUR
  • hodnota podľa znaleckého posudku: 105 000 EUR
  • východisková hodnota pri určovaní výšky úveru: 105 000 EUR

V tomto prípade vám banka poskytne vyšší úver, než ako je cena, ktorú požaduje predávajúci. Peniaze navyše sa určite hodia, avšak myslite aj na to, že čím vyšší úver dostanete, o to dlhšie ho budete splácať.

Druhý príklad ilustruje ďalšiu, omnoho častejšiu situáciu:

  • cena, ktorú požaduje predávajúci: 100 000 EUR
  • hodnota podľa znaleckého posudku: 95 000 EUR
  • východisková hodnota pri určovaní výšky úveru: 95 000 EUR

Táto situácia je omnoho častejšia. V očiach banky ručíte iba sumou 95 000 EUR, preto vám vyšší úver neposkytnú.

V oboch uvedených príkladoch poskytne banka žiadateľovi úver do výšky hodnoty nehnuteľnosti podľa posudku. V praxi to ale funguje tak, že znalecký posudok prechádza v banke určitými kontrolnými mechanizmami, po ktorých v konečnom dôsledku môže banka rozhodnúť, že cena nehnuteľnosti podľa posudku je privysoká a umelo ju zníži – teda poskytne vám nižší úver. Neberte tak hodnotu stanovenú znalcom ako pevnú a nemeniteľnú.

Čo sa týka úmyselného nadhodnotenia nehnuteľnosti, môžete o to skúsiť znalca požiadať, ale každý seriózny znalec prílišné nadhodnotenie odmietne. Ide totiž o jeho povesť nielen medzi kolegami z odboru ale aj medzi bankami. Ak dodá nekvalitné posudky, niektoré z bánk ich môžu prestať akceptovať, čo v konečnom dôsledku bude viesť k strate zákaziek zo strany žiadateľov o hypotéky.  

Cena, doba vypracovania a platnosť posudku

Väčšina znalcov dokáže vypracovať znalecký posudok na bežný dom či byt v priebehu jedného až dvoch týždňov. Ceny sa pohybujú okolo 100 – 200 EUR za byt, pri rodinných domoch začínajú na úrovni 300 EUR.

Vypracovanie znaleckého posudku

Znalecký posudok ako taký nemá zákonom stanovenú dobu platnosti. Záleží len na konkrétnych inštitúciách (banka, kataster, úrady, súd), aký starý posudok sú schopné akceptovať. Myslite však na to, že ceny nehnuteľností sa neustále vyvíjajú a preto posudok spred jedného-dvoch rokov už nemusí byť v očiach týchto inštitúcií vôbec aktuálny.

Na čo teda nezabudnúť

Pre kúpou a žiadosťou o hypotekárny úver i znalecký posudok si nehnuteľnosť riadne preverte. Preverte si listy vlastníctva na katastri (nemali by na nej byť žiadne ťarchy ani záložné práva), preverte si okolie, dopravnú dostupnosť, občiansku vybavenosť, susedov, atď. Potom si vyberte, či chcete svojho znalca, interné posúdenie v banke alebo zmluvného znalca banky.

Ak si budete znalca vyberať osobne, preverte si, či je zapísaný v registri znalcov, aké má referencie a či sú jeho posudky akceptované v banke, kde žiadate o úver. Uistite sa, že máte k dispozícii všetky dokumenty potrebné pre posúdenie hodnoty nehnuteľnosti a po vyhotovení posudku si nezabudnite vypýtať dostatočný počet tlačených originálov a tiež jeho elektronických verzií.

Pozrite si aj naše inšpirácie

Biele kuchyne Biele kuchyne

Jednoduchá, jemná, čistá a nadčasová. Presne taká je biela farba, ktorá sa čoraz viac objavuje aj ako farba kuchyne.

Drevené umývadlá Drevené umývadlá

Patríte k tým, ktorí sa v bytovom dizajne chcú odlíšiť a radi volíte netradičné riešenia? Máte radi krásu a praktickosť dreva? Potom je pre vás drevené umývadlo ako stvorené!

Originálne stojany na dáždniky Originálne stojany na dáždniky

Aj vaša predsieň si zaslúži nádych originality! Prajavte svoju osobnosť a kreativitu pri výbere doplnkov a dodajte život aj tej najponurejšej vstupnej hale.



Publikované dňa: 09.07.2018
Hodnotenie článku:
(88.8%)

Autor článku

Michal Toma

Som technik telom i dušou. Odmalička ma bavilo rozoberať a skladať rôzne prístroje a zisťovať, ako fungujú. Podobne dokážem rozobrať na súčiastky...

V tejto kategórií nájdete aj:

Dobrá firma na rekonštrukciu bytu? Vieme, podľa čoho ju vyberať! Dobrá firma na rekonštrukciu bytu? Vieme, podľa čoho ju vyberať!

Čaká vás plánovaná rekonštrukcia bytu? Alebo ste sa práve nasťahovali do nového, chcete dať všetko do poriadku a zariadiť podľa vašich predstáv? Vyberte si správnych ľudí, ktorí váš sen...

Ako vyplniť preberací protokol bytu alebo domu (vzor 2018 na stiahnutie) Ako vyplniť preberací protokol bytu alebo domu (vzor 2018 na stiahnutie)

Pri preberaní/odovzdávaní bytu či domu je potrebné vyplniť preberací/odovzdávací protokol, v ktorom sú zaznamenané všetky potrebné údaje vzťahujúce sa k nehnuteľnosti. Stiahnite si vzor...

Plomba na liste vlastníctva vyznačená na základe V a Z: Viete, čo to znamená? Plomba na liste vlastníctva vyznačená na základe V a Z: Viete, čo to znamená?

Pri transakciách s nehnuteľnosťami ste sa možno stretli s pojmom „plomba na liste vlastníctva“. Na prvé počutie to znie ako odstrašujúca právnická formula, no vo väčšine prípadov sa niet...


Pridať komentár